Cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitativo

Quando si parla di cambio di destinazione d'uso, le idee spesso sono confuse in quanto non si conoscono le pratiche, i costi da sostenere e gli aspetti tecnici, catastali e urbanistici.

Molti clienti pensano che sia sufficiente una semplice variazione catastale per effettuare un cambio di destinazione d'uso, invece è bene sapere che la pratica principale da presentare è, in prima istanza, una pratica edilizia.

Inizialmente infatti bisogna rivolgere una domanda al Comune che stabilirà se è possibile o meno effettuare il cambio richiesto.

Solo successivamente verrà aggiornata la relativa pratica catastale dell'unità immobiliare, per determinare, sostanzialmente, la nuova tassazione.

Quali sono  le destinazioni d'uso di un immobile, previste dalla normativa vigente

Un immobile, non in costruzione, rientra necessariamente in una delle seguenti categorie principali:

• Residenziale
• Industriale e artigianale
• Commerciale
• Turistico-ricettiva
• Direzionale e di servizio
• Agricola
  

Nel caso di assegnazione di più di una destinazione d'uso ad una unità, la superficie utile più ampia di destinazione ad un determinato utilizzo, determinerà la destinazione d'uso principale.

Esempio: se una unità è produttiva al 60% e commerciale al 40 %, si tratterà di un immobile produttivo.

Ovviamente, le due attività devono essere collegate: se produci scarpe, non potrai vendere rubinetti.

Cambio di destinazione d'uso rilevante

Si definisce cambio destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, quando l'unità immobiliare passa ad una categoria funzionale differente: l'esempio più comune è il passaggio da A/10 (il cosidetto uso ufficio) ad abitativo A/2 (uso abitativo).
Il passaggio da abitazione ad affittacamere non è invece, ad esempio, un cambio di destinazione d'uso rilevante.

Quando è possibile cambiare destinazione d’uso?

Per cambiare destinazione d'uso è necessario consultare il Piano di Governo del Territorio, dove per ogni zona della città, per ogni lotto, per ogni immobile è indicato cosa è consentito fare e se il cambio di destinazione è consentito.
Nel caso in cui tale verifica avesse esito positivo è possibile procedere con le verifiche edilizie.

Se non si possiedono le pratiche edilizie dell'immobile è necessario fare richiesta di accesso agli atti del Comune.

Il passaggio successivo è di tipo tecnico, bisogna infatti verificare che l'immobile rispetti i requisiti igienico-sanitari della nuova destinazione d'uso, di seguito alcune indicazioni fondamentali:

• Altezza
  
• Superficie dei locali
• Situazione aero/illuminazione
  
• Verifica del regolamento condominiale
• Verifica regolamento Comunale
• Abbattimento barriere architettoniche
  

Quali pratiche edilizie bisogna avviare?

Le pratiche per procedere con li cambio di destinazione d'uso dipendono dal Comune in cui si trova l'immobile, dalle opere edilizie necessarie per la modifica.

Comprendono, inoltre, una serie di dichiarazioni su quanto esposto nel capitolo precedente (sicurezza, igiene, ecc.), e allegati che certifichino lo stato dell'immobile (estratto PGT e variante PGT, visura catastale, planimetria, ecc.).
il Comune una volta protocollata la pratica ha 30 giorni di tempo per richiedere eventuali integrazioni, nel caso di nessuna comunicazione vale il silenzio assenso.

Cambio di destinazione con o senza opere edilizie 

Per la realizzazioni di opere edilizie è necessario avvalersi di un tecnico comunale e presentare una S.C.I.A. alternativa al PDC che ha 30 giorni di attesa.

In entrambi i casi, nel cambio di destinazione d’uso con o senza opere edilize, è necessario effettuare una comunicazione al catasto per aggiornare planimetria e nuova categoria catastale.
Ciò comporterà modifiche nella tassazione (Imu, Tari, etc.)

Ci sono ulteriori oneri?

Il cambio di destinazione d'uso determina il cambiamento di categoria dal punto di vista urbanistico, ad esempio diverso consumo di acqua, ecc.
Anche se attuato senza opere edilizie, comporta l’obbligo di corrispondere al Comune gli oneri di urbanizzazione ma solo se il carico urbanistico aumenta.

Ad esempio, il passaggio di categoria da ufficio a residenziale non determina un aumento di spesa dal punto di vista urbanistico primario e secondario: si configura come cambio di destinazione d’uso gratuito.

Gli interventi edilizi necessari per il rispetto delle norme vanno quantificati caso per caso, non è possibile ipotizzare spese e opere edilizie generali in quanto ogni caso fa storia a sé.

L’unico certezza che accomuna tutte le richieste di cambio di destinazione d'uso, riguarda la pratica per sancire la variazione catastale finale, comprensiva di planimetria e visura catastale.

Per ulteriori informazioni non esitate a contattare lo Studio Tecnico Vulcano!