Come sanare un abuso edilizio ereditato?

Un abuso edilizio è una violazione delle norme urbanistiche o edilizie, che comporta la realizzazione di opere non autorizzate o non conformi al progetto approvato. Un abuso edilizio può riguardare sia la costruzione di nuovi edifici, sia la modifica di quelli esistenti, sia l'occupazione abusiva di suolo pubblico.

Se si eredita un bene immobile che presenta un abuso edilizio, si diventa responsabili delle eventuali sanzioni amministrative o penali previste dalla legge. Inoltre, si rischia di non poter usufruire del bene, di non poterlo vendere o di doverlo demolire.

Per sanare un abuso edilizio ereditato, bisogna innanzitutto verificare la natura e la gravità dell'abuso, consultando la documentazione disponibile presso il comune o il catasto, o affidandosi a un tecnico abilitato. In generale, esistono due tipi di abusi edilizi: abusi sanabili e abusi insanabili.

Quali sono gli abusi sanabili?

Gli abusi sanabili sono quelli che non compromettono la sicurezza, la salubrità e il decoro dell'edificio, e che rispettano le norme urbanistiche vigenti e non entrano in conflitto con il piano urbanistico del Comune in cui si trova l’edificio.

Tra le modifiche regolarizzabili rientrano: la realizzazione di tettoie su terrazzi o in giardino; l’installazione di nuove porte e finestre; la rimozione di tramezzi, ecc.

Per risolvere un abuso edilizio sanabile, esistono due opzioni principali:

• Condono edilizio: pagando una sanzione pecuniaria e ottenendo una regolarizzazione amministrativa. Il condono edilizio è una procedura eccezionale e temporanea, che non può essere ripetuta per lo stesso immobile.
  
  
• Sanatoria Edilizia: è un provvedimento amministrativo che permette di regolarizzare le opere edilizie realizzate in violazione delle norme urbanistiche ed edilizie. Si richiede una sanatoria quando lo stato di fatto attuale di un immobile differisce da quanto è stato autorizzato come stato di progetto. La sanatoria può essere concessa solo se l'intervento oggetto di sanatoria rispetta la doppia conformità, ovvero le norme vigenti sia al momento della realizzazione sia al momento della richiesta.
  

Quali sono gli abusi insanabili?

Gli abusi insanabili sono quelli che violano le norme urbanistiche o edilizie in modo irreversibile, o che determinano un danno ambientale o paesaggistico.
In questo caso, non è possibile ottenere alcuna sanatoria, e si è obbligati a ripristinare lo stato dei luoghi, demolendo o rimuovendo l'abuso. Se non si provvede alla demolizione volontaria, il comune può procedere con la demolizione coattiva, a spese del proprietario.

Specificità del comune di Roma

Se si eredita un bene immobile nel comune di Roma, bisogna tenere conto di alcune specificità, come ad esempio:

• La presenza di vincoli storici, artistici o paesaggistici, che limitano le possibilità di intervento sugli edifici e sul territorio.
  
  
• La necessità di ottenere il parere della Soprintendenza ai Beni Culturali, in caso di opere che interessano beni tutelati dal codice dei beni culturali e del paesaggio.
  
  
• La possibilità di accedere a incentivi o agevolazioni fiscali, in caso di interventi di recupero, ristrutturazione o riqualificazione energetica degli edifici.
  

Questo articolo ha uno scopo puramente divulgativo e non ha carattere tecnico.
Per ogni dubbio o approfondimento, si consiglia di rivolgersi allo Studio Tecnico Vulcano, per valutare la situazione specifica e ricevere una consulenza adeguata.