Novità sul prezzo massimo di cessione a Roma
Cos’è il prezzo massimo di cessione
Il prezzo massimo di cessione si riferisce a tutti quegli immobili che sono stati costruiti in regime di edilizia convenzionata con il Comune di appartenenza.
Molto di frequente i Comuni stipulano contratti con cooperative per edificare su terreni pubblici, ma in base all’art. 35 della legge n. 865 del 1971 è tassativo che tutte le vendite degli appartamenti, anche quelle successive alla prima, debbano rispettare un prezzo massimo di cessione.
Il vincolo relativo al prezzo massimo di cessione (e al prezzo massimo di locazione) può essere rimosso solo attraverso la procedura di affrancazione.
Cosa si intende per affrancazione
Per affrancazione si intende la rimozione del vincolo relativo al prezzo massimo di cessione e locazione degli immobili realizzati in aree PEEP (Piani per l’edilizia economica e popolare), a fronte del pagamento di un corrispettivo da parte del proprietario dell’immobile a favore dell’Amministrazione Comunale.
Possono avvalersi della procedura di affrancazione tutti i proprietari degli alloggi realizzati su aree ricomprese nei Piani di Zona, sia concesse in diritto di superficie che cedute in diritto di proprietà.
Dopo cinque anni dal primo atto di trasferimento (quello cioè intervenuto tra concessionario/cessionario del diritto di superficie/proprietà che ha sottoscritto la convenzione con il Comune e l’assegnatario/acquirente).
Per poter proporre istanza di affrancazione, occorre che il soggetto richiedente sia l’attuale proprietario dell’immobile e che siano trascorsi cinque anni dal primo atto di trasferimento (quello cioè intervenuto tra concessionario/cessionario del diritto di superficie/proprietà che ha sottoscritto la convenzione con il Comune di Roma e l’assegnatario/acquirente).
La rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione comporta, inoltre, la rimozione di tutti gli altri eventuali vincoli e si applica anche agli immobili oggetto dei contratti di compravendita stipulati prima della sua entrata in vigore.
Cosa succede se l'acquirente paga un prezzo troppo alto?
L'acquirente che abbia pagato un
prezzo più elevato rispetto a quello fissato dal prezzo massimo di cessione, potrebbe avere diritto a chiedere al
venditore la restituzione delle sommepagata in eccedenza.
Ad oggi le procedure per la domanda di “affrancazione” si sono snellite e possono essere presentate da
persone fisiche, anche se non più titolari di
diritti reali sul bene immobile in questione.
L’eventuale richiesta di
rimborso della quota eccedente, in tutti i casi, si
estingue con la rimozione dei vincoli stessi.
Nuova delibera del Comune di Roma
La problematica del prezzo massimo di cessione e dell’affrancazione, è una problematica molto sentita dai cittadini del Comune di Roma a causa dell’elevata densità di aree sottoposte a piani per l'edilizia economica e popolare (cosiddette Aree PEEP).
Se si acquista un immobile all'interno di un piano di zona in diritto di superficie, significa che non si è proprietari del terreno sul quale è stato costruito l'edificio. La proprietà, infatti, è del comune di Roma che ha concesso il diritto di superficie (area) ad una società costruttrice tramite una convenzione che può durare fino a 99 anni.
La nuova Delibera del Comune di Roma (Deliberazione n° 10/2022) consente di rimuovere ogni vincolo trascorsi 20 anni dalla Convenzione senza eseguire l’affrancazione e senza limitazioni sul prezzo di mercato.
La delibera riguarda solo gli immobili su piano di zona in diritto di proprietà (da non confondersi con il più comune diritto di superficie).
E' importante sottolineare che i 20 anni, per chi è in diritto di proprietà, si devono calcolare dalla firma della convenzione originale tra costruttore e comune.
La delibera non riguarda il diritto di superficie
La nuova delibera, però, non riguarda coloro che possiedono un immobile che sia in diritto di superficie.
Attualmente è necessario trasformare il diritto di superficie in diritto di proprietà per poter presentare l’istanza, anche se è in programma l’ampliamento dei piani di zona trasformabili da diritto di superficie a diritto di proprietà.
Di seguito l'elenco dei Piani Di Zona per i quali è possibile trasformare il diritto di superficie in diritto di proprietà:
• Acilia (PdZ 10V)
• Casal Boccone (PdZ C14)
• Casale del Castellaccio (PdZ D4)
• Casilino (PdZ 23)
• Dragoncello (PdZ 11V)
• Laurentino (PdZ 38)
• Palocco (PdZ 53)
• Serpentara II (PdZ 5)
• Spinaceto (PdZ 46)
• Tor De Cenci (PdZ 47 48)
• Torraccia (PdZ C1)
• Torresina (PdZ B32)
• Torrevecchia II (PdZ 80)
• Val Melaina (PdZ 6)
