Quando e dove è possibile trasformare le aree da diritto di superficie in piena proprietà a Roma?

Il diritto di superficie è un diritto reale che consente al proprietario di un suolo di concedere a un terzo la facoltà di costruire e mantenere una costruzione al di sopra del suolo stesso, oppure di alienare la proprietà di una costruzione già esistente separatamente dal suolo. Il diritto di superficie ha una durata indeterminata, salvo diverso accordo tra le parti.

Tuttavia, la legge prevede la possibilità di trasformare il diritto di superficie in diritto di piena proprietà, cioè di acquistare anche il suolo su cui sorge la costruzione, previo pagamento di un corrispettivo al comune.

La trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà è regolata dall'art. 31, comma 47, della legge 448/1998, che è stato modificato più volte negli ultimi anni.

L'ultima modifica è stata introdotta dalla legge 51/2022, che ha cambiato i tempi e le modalità di presentazione dell'istanza di trasformazione da parte dei soggetti interessati.

In particolare, la nuova norma stabilisce sul diritto di superficie stabilisce che:

• La trasformazione può avvenire solo a seguito di proposta del comune e accettazione dei singoli proprietari degli alloggi e delle loro pertinenze;
  
  
• Trascorsi cinque anni dalla data di prima assegnazione dell'unità abitativa, indipendentemente dalla data di stipulazione della convenzione, i soggetti interessati possono presentare istanza di trasformazione;
  
  
• Entro novanta giorni dalla data di ricezione dell'istanza, e relativamente alle aree per le quali il consiglio comunale ha deliberato la trasformazione, il comune deve trasmettere le proprie determinazioni in ordine al corrispettivo dovuto e alla procedura di trasformazione
  
  

Questo significa che non tutte le aree soggette a diritto di superficie sono trasformabili in piena proprietà, ma solo quelle per le quali il comune ha espresso la propria volontà in tal senso.

Con Deliberazione dell’Assemblea Capitolina n. 113 del 8.06.2023 sono stati approvati i nuovi criteri per l’eliminazione dei vincoli relativi al prezzo massimo di cessione ed al canone massimo di locazione, nonché i criteri per la determinazione del valore venale delle aree P.E.E.P. di Roma Capitale, ai fini della determinazione del corrispettivo per la cessione in proprietà delle aree già concesse in diritto di superficie e per la rimozione dei vincoli del prezzo massimo di cessione.

Per quanto riguarda il diritto di superficie a Roma, attualmente sono 14 i piani di zona "trasformabili", che riguardano alloggi realizzati ai sensi di legge.

Per sapere se il proprio alloggio rientra in uno di questi piani di zona, è possibile consultare il sito del comune o rivolgersi a uno studio tecnico specializzato.

La trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà comporta dei vantaggi sia per i proprietari degli alloggi sia per il comune.

I primi possono liberarsi dei vincoli imposti dalla convenzione originaria e godere della piena disponibilità del bene immobile.

Il secondo può incassare un corrispettivo che può essere reinvestito in opere pubbliche o sociali. Tuttavia, la trasformazione non è obbligatoria né automatica, ma richiede una valutazione attenta dei costi e dei benefici da parte dei soggetti coinvolti.